Urteil des Bundesgerichtshof vom 25.02.1999 III ZR 191/98

Der Bundesgerichtshof befaßt sich hier wieder einmal mit dem Provisionsanspruch des Maklers, der durch die dürftige Ausgestaltung im §652 Bürg. Gesetzbuch immer wieder in Frage gestellt wird, wobei die Tendenz in der Praxis dahingeht, Maklerdienste in Anspruch zu nehmen, sich aber möglichst vor der Zahlung erbrachter Leistungen oder Vorleistungen zu „drücken“ Leider werden dabei seriöse und aufwendig arbeitende Maklerbüros mit schwarzen Schafen in der Branche, denen es auf schnell verdientes Geld ankommt, über einen Kamm geschoren.

Der Bundesgerichtshof hat sich nun mit dem Merkmal der Wesentlichkeit einer Maklerleistung für den Vertragsabschluß und der Kausalität des Nachweises für einen späteren Vertrag auseinandergesetzt und in seinem Leitsatz entschieden:

Hat der Nachweismakler seinem Kunden eine Gelegenheit zum Abschluß seines Vertrags nachgewiesen und wirkt sich der Nachweis beim Abschluß dieses Vertrags, der in angemessenem Zeitabstand nachfolgt, aus, kann die Provisionspflicht nicht mit der Erwägung verneint werden, der Nachweis sei keine wesentliche Maklerleistung gewesen. Dies gilt auch dann, wenn die Verhandlungen des Maklerkunden mit dem unverändert verkaufsbereiten Käufer zunächst scheitern und erst aufgrund einer Anzeige des Verkäufers erneut aufgenommen werden.

Demnach ist entscheidend, daß der spätere Käufer mit dem Verkäufer über den Makler in Kontakt gekommen ist, auch wenn später die Verhandlungen über den Makler abgebrochen wurden, aber der Kaufabschluß noch in einem angemessenen Zeitabstand nachfolgt und keine erhebliche Abweichung von der ursprünglichen Preisvorstellung des Verkäufers vorliegt.

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte die Maklerfirma Anfang Juni 1996 eine Eigentumswohnung durch Zeitungsannonce für 420.000 DM angeboten und war so in Kontakt mit der Käuferin gekommen. Nachdem diese Verhandlungen zunächst gescheitert waren, bot die Verkäuferin die Eigentumswohnung 4 Monate später ebenfalls in einer Zeitungsanzeige an, wobei sie für den Preis auf 395.000 DM herunterging. Der Kauf kam schließlich zum Preis von 385.000 DM zustande.

Die Relation von 420.000 DM zu 385.000 DM sah der Bundesgerichtshof also als nicht erhebliche Abweichung von der ursprünglichen Preisvorstellung der Verkäuferin an, so daß er „den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Vertrages“ gemäß § 652 BGB als gegeben ansah.

Zur Frage, wann die Erheblichkeitsgrenze überschritten sein könnte, hat der Bundesgerichtshof nicht Stellung genommen, ebenso wenig, wann die Grenzen eines „angemessenen Zeitabstands“ überschritten wären.

Eindeutig ist dagegen die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zum Ursachenzusammenhang zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem „Arbeitserfolg“, gegen den eingewandt wurde, der Vertrag sei im wesentlichen das Ergebnis der Neuverhandlungen zwischen den Kaufvertragsparteien gewesen.

So ist zwar einerseits nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erforderlich für das Entstehen des Provisionsanspruchs des Nachweismaklers, daß sich der Abschluß des Hauptvertrages zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlicher Maklerleistung darstellt und genügt es nicht, daß die Maklertätigkeit auf anderem Weg für den Erfolg adäquat kausal geworden ist. Steht aber fest, daß der Makler seinem Kunden den Vertragspartner für dieses Geschäft benannt hat und daß dieser auch tatsächlich bereit ist, über das Objekt den in Rede stehenden Vertrag zu schließen, ist der Provisionsanspruch begründet. Wörtlich führt der Bundesgerichtshof aus:

Für das Entstehen des Provisionsanspruchs genügt vielmehr, daß die Beklagten den Vertrag schlossen, nachdem sie durch den Nachweis der Klägerin (Maklerin) Kenntnis von der Vertragsgelegenheit erhalten hatten. Daß der Vertrag schließlich – nach Anzeige der Verkäuferin – ohne weitere Beteiligung der Klägerin (Maklerin) zustande gekommen ist, ist für ihren Vergütungsanspruch grundsätzlich ohne Belang. Folgt der Vertragsschluß der Nachweisleistung – wie hier – in angemessenem Zeitabstand nach, besteht kein Anlaß, deren Wesentlichkeit für den Vertragsschluß, die vorrangig an dem zu messen ist, was der Makler vertraglich übernommen hat, in Frage zu stellen.

Ortwin Lowack

Rechtsanwalt