BGH äußert sich zum Beginn der Verjährung nach § 548 I Satz 2 BGB (Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterung der Mietsache)

In seinem Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 8/11 – hat der BGH, teilweise unter Berufung auf frühere Entscheidungen klargestellt, dass die Rückgabe der Mietsache (Wohnung) mit der die Verjährungsfrist von 6 Monaten für Ersatzansprüche des Vermieters ausgelöst wird, grundsätzlich „eine Änderung der Besitzverhältnisse zu Gunsten des Vermieters“ voraussetze, weil dieser „erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt werde, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen.

Vor allem hat der BGH herausgestellt, dass die Beendigung des Mietverhältnisses nicht Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährung sei.

Ausdrücklich hat der BGH die Entscheidung über die Frage offen gelassen, „ob und ggf. unter welchen Umständen der Mieter zu einer Rückgabe der Mietsache vor Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt sei.“ Denn der Vermieter sei jedenfalls nicht verpflichtet die Mietsache jederzeit – sozusagen „auf Zuruf“ – zurückzunehmen. Deshalb sei auch die Vermieterin nicht verpflichtet gewesen, die Schlüssel sofort „an der Haustür“ entgegenzunehmen, als sie ihr von dem offenbar kurzfristig ausgezogenen Beklagten angeboten wurden. Der BGH verneint insoweit die Voraussetzungen für einen Annahmeverzug.

Im entschiedenen Fall hatten die Parteien außerdem einen „offiziellen Übergabetermin“ vereinbart, sodass es der Vermieterin auch unter dem Gesichtspunkt von „Treu und Glauben“ nicht verwehrt gewesen sei, sich auf die erst mit diesem Termin beginnende Verjährungsfrist zu berufen.

Ortwin Lowack